Как эксперт проверяет соответствие проекту и фактического исполнения

Проверка фактического исполнения объекта в сравнении с утверждённой проектной документацией — одна из ключевых задач строительной экспертизы. Эксперт действует по установленному регламенту, руководствуясь требованиями Градостроительного кодекса РФ, СП, ГОСТ и иными нормативами. Такой подход позволяет точно определить, выполнены ли работы в рамках утверждённого проекта, а также выявить отклонения, которые могут повлиять на безопасность, эксплуатационные характеристики и юридическую легитимность объекта.

Какие документы изучает эксперт

Перед началом осмотра специалист анализирует исходную и рабочую документацию:

• Проектную документацию, включая поэтажные планы, фасады, конструктивные решения.
• Разрешение на строительство и градостроительный план земельного участка.
• Исполнительную документацию, в том числе акты освидетельствования скрытых работ.
• Сметные расчёты и журналы производства работ (при наличии).

На этом этапе эксперт формирует понимание проектных решений, заложенных параметров и допустимых отклонений.

Фактический осмотр и инструментальные методы

После анализа документации проводится фактическое обследование объекта. Основные этапы:

• Обмерочные работы — проверка размеров помещений, высот, толщины конструкций.
• Фиксация отклонений — документирование несоответствий проекту (например, отсутствующие перегородки, иные оконные проёмы, изменённая планировка).
• Использование приборов — тепловизионный контроль, нивелирование, обследование армирования (при необходимости).

Все отклонения фиксируются фотофиксацией с указанием привязки к чертежам и планам.

Типовые несоответствия, выявляемые на практике

По итогам экспертиз чаще всего выявляются следующие расхождения:

• Нарушения геометрии помещений (уменьшение площадей, сужение проходов).
• Изменение конструктивных решений (например, замена монолитной стены на кирпичную кладку).
• Несоответствие оконных и дверных проёмов заявленным в проекте.
• Несоблюдение уровней пола, уклонов и высот потолков.
• Отсутствие элементов, предусмотренных проектом (вентиляционные каналы, инженерные ниши).

Значение экспертизы при приёмке и спорах

Заключение эксперта по факту проверки соответствия проекту может использоваться:

• В переговорах с застройщиком — как основание для устранения нарушений или перерасчёта стоимости.
• В суде — как доказательство ненадлежащего исполнения обязательств.
• Для принятия решений по внесению изменений в проектную документацию или узакониванию перепланировок.

Важно понимать, что несоответствие фактического исполнения утверждённому проекту может повлечь отказ в вводе объекта в эксплуатацию и признание постройки самовольной.

Требования к экспертам и юридическая сила заключения

Проверку может выполнять только аттестованный специалист, обладающий профильным образованием и опытом проведения экспертиз. В случае обращения в суд, заключение должно быть оформлено по ГОСТ Р 58305-2018 и сопровождаться исходной документацией, фотоотчётом и пояснительной запиской.

Для усиления юридической значимости заключения нередко привлекаются организации, состоящие в СРО, что позволяет придать акту дополнительной доказательственной силы.